Construção Civil: Um olhar no Passado para vislumbrar o Futuro

Construcao CivilA construção deste texto é fruto da interpretação do momento econômico que vive a Construção Civil no Brasil, com especial atenção à região do Vale do Taquari, no interior do estado do Rio Grande do Sul. Isso significa que as explicações apresentadas não possuem um embasamento técnico ou números específicos, mas representam a visão do autor e de pessoas envolvidas ou entrevistadas a respeito da atual situação do mercado imobiliário da Região do Vale do Taquari, Rio Grande do Sul.


Índice

O texto a seguir vai tratar os seguintes assuntos:

1. Uma breve análise do que já passou

2.  Bolha nas Residências? Não

3.  Bolha no setor Comercial? Não, mas situação bem complicada

4.  Barganhas?

5.  Insegurança da Demanda

6.  Tempos de Ajuste

7.  Um olhar no futuro


Uma breve análise do que já passou

O crescimento da Construção Civil foi uma das alavancas para a diminuição do desemprego no Brasil. O setor é responsável por uma cadeira imensa de fornecedores de materiais e serviços.

O crescimento da Construção Civil foi uma das alavancas para a diminuição do desemprego no Brasil. O setor é responsável por uma cadeira imensa de fornecedores de materiais e serviços.

O momento que a Construção Civil vem passando no Brasil é diferente dos últimos anos. Acostumados a viver um período de demanda alta e crédito em excesso, construtoras viveram um período no qual tudo que se construía era vendido. Naquela situação, bastava levantar alguns poucos tijolos do recém lançado projeto que uma gama de interessados se apresentavam com a disposição de comprá-lo. Novos investidores apareciam diariamente nas imobiliárias comprando imóveis na planta com a esperança de valorização rápida ou, em outros casos, profissionais liberais de outras áreas, tais como advogados, contadores e demais profissionais se lançaram em projetos de construção civil, utilizando o dinheiro que possuíam em outras aplicações para realizar pequenos projetos e lucrar com o processo. A ideia por trás disso tudo era simples: por que receber juros a taxas decrescentes nos bancos se ao investir na construção civil o retorno era praticamente garantido a uma taxa de retorno bem mais atraente?

Na construção, os incentivos oferecidos pelo Governo Federal para a compra da primeira casa criou um ambiente no qual milhões de pessoas passaram a desejar a sua primeira casa. Com taxas de juros anuais que beiravam 4,5% o aluguel passou a ser o vilão e a grande oportunidade estava em ter a casa própria. No entanto, a frenesi gerada por esse movimento criou uma distorção tão grande entre oferta e procura que todo o mercado sofreu as consequências. Desta forma, construtores que possuíam duas ou três equipes passaram a contratar desenfreadamente para conseguir atender todas as demandas de empresários que queriam construir para a “nova classe média”. Como foi dito anteriormente, a voracidade com que as pessoas procuravam sua casa própria fez com que eles perdessem o olhar crítico sobre o todo. Não importava onde estavam comprando nem “o que” propriamente estavam comprando. Esta situação criou um ambiente muito propicio para quem construía: vendendo o projeto recém lançado basicamente nos primeiros tijolos, construtores passaram a não se importar com a qualidade do imóvel que estavam entregando principalmente porque, caso alguém desistisse, outro prontamente iria compra-lo. Havia, literalmente, mais pessoas interessadas em comprar a sua casa própria do que imóveis para comprar.

Esse fenômeno se espalhou por todo o Brasil. É difícil encontrar alguma cidade onde a construção civil não sofreu um boom a partir de 2008. Não foi a toa que esse setor foi escolhido pelo Governo como uma de suas principais plataformas de governo. Sendo uma “indústria” muito ampla, eles conseguiram atingir todo o Brasil e fortalecer uma série de pequenos e médios empreendedores que colocaram a economia em movimento acelerado.

relação setores construção civilPor exemplo: para construir uma casa você precisa comprar um terreno, o que gera impostos para a cidade e garante comissão para o corretor de imóveis. Ao começar a construir, você precisa de uma equipe de pedreiros (gerando emprego), precisa comprar ferro (grandes industrias), precisa comprar concreto (médias indústrias locais) e precisa uma série de outros materiais comprados em lojas de materiais de construção (normalmente de cunho municipal). Ao continuar a construção, o dono da obra vai precisar de eletricista, encanador, pintor, funileiro, gesseiro, colocador de piso, jardineiro e uma série de outros profissionais. Percebemos nesse movimento uma série de pessoas migrando para o mercado de trabalho da construção civil pela grande quantidade de serviço que esse setor passou a oferecer. Um setor que empregava profissionais em número proporcional ao seu tamanho precisou que a quantidade de trabalhadores se multiplicasse inúmeras vezes. Obviamente, esse crescimento acompanhou o mesmo modelo do aumento no número de construções. É evidente que em um espaço de tempo tão curto não se cria uma massa de trabalhadores capacitados e a grande quantidade de obras com média e baixa qualidade é resultado principalmente desse fator.

O impacto que a Construção Civil teve na economia brasileira não foi (e não é) ruim. Outros países também cresceram e se desenvolveram na carona da Construção civil. No entanto, a maneira como esse processo foi realizado no Brasil foi artificial, com juros subsidiados pelo Governo que, no final das contas, gerou uma série de inconsistências que serão difíceis de resolver.

Um dos exemplos é a taxa de juros que foi cobrada para os financiamentos. Caso, no início desse processo tivesse sido oferecido os mesmos empréstimos, mas com um juro um pouco maior, algo em torno de 6,5% ao ano (ainda abaixo da Selic, mas acima da Poupança ou o próprio FGTS de onde saíram a maioria dos recursos) a demanda reprimida se apresentaria de forma gradual. As consequências positivas para o desenvolvimento da indústria da construção civil como um todo seriam preservadas e, além disso, ela seria capaz de crescer de forma ordenada, sem criar distorções e incentivar aventureiros que entravam e saiam sem medir as consequências do que estavam fazendo.

Temos que entender que existia uma demanda reprimida no setor de casa própria muito grande. Com a dificuldade de acesso ao crédito era praticamente impossível uma família de renda equivalente a 2.500 reais conseguir comprar sua casa própria. Quando estas famílias perceberam que poderiam ter sua casa própria elas resolveram não esperar até por medo que esta “farra poderia um dia acabar. Acabaram se lançando ao mercado e hoje consideram que poderiam ter esperado um pouco mais, comprado algo mais bem construído ou mais próximo dos centros urbanos.

Dito isso, muitos economistas de plantão irão argumentar que o crédito imobiliário ainda é pequeno no Brasil se comparado a outras grandes economias. Concordo que ao olhar o número percentualmente essa afirmação pode até se mostrar verdadeira, mas igualmente verdadeira é a afirmação de que o percentual de endividamento do brasileiro cresce a passos largos e os níveis de inadimplência estão em um ponto crítico há alguns meses e não estão cedendo. Nosso brasileiro de classe média não possui apenas a casa própria para pagar. Ele tem a prestação da casa, do carro e dos móveis e eletrodomésticos que comprou quando todo esse processo começou. Utilizar comparações do Brasil com grandes economias tem um único problema: o Brasil não é uma “grande economia”. Nossos últimos Governos focaram suas politicas num populismo sem consequências que necessita de taxas de desemprego baixas para se manter. Caso exista uma leve recessão, como a que estamos prestes a enfrentar, é possível que a estrutura como um todo entre em colapso porque ela está incrivelmente amarrada entre suas partes. Arrisco-me a dizer que poucos poderiam dizer realmente quais seriam as consequências de um ambiente como esse.

É por esta razão que entendo que, 5 ou 6 anos atrás, a demanda reprimida que existia na construção civil deveria ter sido “liberada” aos poucos. Com taxas ligeiramente mais altas nos juros dos financiamentos não teria havido toda a frenesi que ocorreu e a indústria como um todo poderia ter crescido de forma mais gradual, sem inflacionar os preços como ocorreu principalmente com os prestadores de serviço.


Bolha nas Residências? Ainda Não.

 

O que se verifica atualmente entre todos os participantes do mercado é uma certa apreensão sobre o que está por vir. Todos já sentiram o peso da desaceleração econômica, mas ainda não conseguem visualizar como ela vai se apresentar em resultados reais.

Obras residenciaisCorretores vendem menos, imóveis pararam de valorizar acima da inflação sendo que até inúmeros deles tem o seu valor depreciado para que consigam ser comercializados rapidamente. Terrenos, até então a terra prometida, encalham nos loteamentos recém lançados e frustram aqueles que, depois de economizar por anos, acharam que seria o “investimento de suas vidas”.

Aqui vale a pena fazer um parêntesis: Se construir era sinônimo de rentabilidade, a terra prometida passou a ser a compra de terrenos em loteamentos recém lançados. Loteadores lançavam novos projetos, não importasse qual a distancia de grandes centros ou a infra estrutura que fosse oferecer e dezenas de investidores apareciam para comprar os terrenos. De fato, eles aprenderam que comprar um terreno por R$ 20.000 era a certeza de que em 1 ou 2 anos esse mesmo terreno valeria, pelo menos, o dobro disso, algo que nenhuma aplicação poderia oferecer.

No entanto, algumas publicações, tais como a Revista Exame ou até mesmo o Economista Ricardo Amorim, não acreditam que exista uma Bolha generalizada prestes a estourar, pelo menos não no setor residencial. O que existe, sim, é uma situação onde a suposta Bolha começa a murchar, resultados de inúmeros fatores, tais como:

  • Diminuição do numero de novas construções de modo geral, movimento que já foi sentido pelas prefeituras no que diz respeito a novos projetos aprovados e no valor do ITBI (imposto) arrecadado.
  • Saída dos “aventureiros”, profissionais e empresários de outras áreas que viam na construção civil a oportunidade de altos rendimentos no curto prazo.
  • Cautela dos construtores nos projetos lançados. Em um momento como esse os novos projetos precisam ser economicamente viáveis, sem espaço para extravagância. Neste caso a variável “custo” é bem trabalhada para o caso de necessidade de baixar os preços no momento da venda.

Ao tratar o assunto “bolha” é preciso ter cuidado com os “pessimistas otimistas”. Esta classe de investidor é aquela que está torcendo para que o mercado desmorone porque imagina que poderá realizar grandes negócios caso o mercado imobiliário sofra uma queda generalizada. Eles acreditam que poderão comprar propriedades por um valor bem abaixo do real, a exemplo do que ocorreu nos Estados Unidos com a crise das hipotecas durante a grande crise que começou em 2008.

No entanto, as similaridades entre a nossa realidade e a norte americana são pequenas. Naquele momento o mercado como um todo veio abaixo e os bancos se viram com uma grande quantidade de casas devolvidas porque os clientes não poderiam pagar. Para “se livrar” do problema acabavam vendendo pelo preço que conseguiam, o que fez inclusive uma grande quantidade de brasileiros comprar casas por lá, devido aos preços até mais baratos que aqui.

No Brasil dificilmente este fenômeno vai acontecer na mesma proporção. Primeiro porque a maior quantidade de imóveis vendidos nos últimos anos se enquadram no Programa Minha Casa Minha Vida. Entendo que os investidores terão muita cautela para comprar imóveis “retomados” neste setor por alguns motivos, como por exemplo, as características destes imóveis que por sua natureza são pequenos e de baixíssima liquidez caso os financiamentos subsidiados acabem. Por mais que o banco retome alguns imóveis desse tipo não me pareceria interessante para um investidor comprá-los. Além disso, as características gerais das pessoas que contraíram empréstimos dentro do Programa Minha Casa Minha Vida são jovens que saíram da casa dos seus pais ou então pessoas que deixaram o aluguel. No primeiro caso, não acredito que jovens casais voltem a morar com seus pais e, no segundo caso, trocar a prestação da casa pelo aluguel não mudaria nada no orçamento familiar tornando pouco provável essa situação.

Acredito, no entanto, que seja possível que outros setores sejam prejudicados por conta de uma desaceleração econômica e corte nos gastos das famílias. Setores como o varejo devem ser afetados, tanto com a queda nas vendas tanto com o aumento das taxas de inadimplência. O mesmo deve ocorrer com o setor de automóveis.

Minha premissa é: um casal que optou por morar junto pode decidir entregar um dos carros para a financeira por não ter capacidade para pagar duas prestações, mas dificilmente vai atrasar as parcelas da casa própria porque sabem que o Banco tem o direito de retomar o imóvel caso atrasem os pagamentos. Por isso, os gastos com alimentação, roupas e transporte podem (e devem) cair para que o orçamento familiar seja capaz de pagar as prestações da casa.


Bolha no setor Comercial? Quase. A situação é bem complicada

 

O setor de imóveis comerciais tende a sofrer mais com a desaceleração econômica que o Brasil vem sofrendo

O setor de imóveis comerciais tende a sofrer mais com a desaceleração econômica que o Brasil vem sofrendo

Diferente do que foi dito a respeito do setor residencial, o setor comercial vive dias de duras incertezas em relação aos seus projetos. O que até então era a galinha dos ovos de ouro passou a virar um mega pepino por uma lei básica da economia: oferta e demanda.

Grandes construtoras se lançaram em projetos comerciais magníficos, com shopping centers, hotéis, salas e escritórios tudo em um mesmo local. Todos apostaram no mesmo número e neste caso, mesmo ganhando o prêmio, todos precisaram dividir e aí o que sobrou para cada um frustrou as expectativas.

Atrevo-me a dizer que o setor comercial vai sofrer bastante nos próximos anos porque a economia como um todo vai andar de lado. No momento que isso acontece as empresas freiam investimentos e a mudança para uma sala maior e mais cara normalmente é adiada. Além disso, existe o fato da grande quantidade de opções que existem. Os inquilinos conseguirão barganhar preços de alugueis porque terão uma grande quantidade de opções.

Para esse setor, o que resta é tentar sair sem perder muito ou, se tiver fôlego, aguentar até que uma nova onda de crescimento chegue ao Brasil.


Barganhas?

Quem não possuir o fluxo de caixa em dia vai precisar vender seus imóveis com pressa, situação que gera desconto nos preços.

Quem não possuir o fluxo de caixa em dia vai precisar vender seus imóveis com pressa, situação que gera desconto nos preços.

Conforme foi dito anteriormente, a partir de 2015 deve começar a existir o investidor do tipo “pessimista otimista”. Esses investidores estarão à procura de “barganhas” no mercado e possivelmente devem diminuir seus investimentos de rotina para manter a liquidez que pensam ser necessária para “aproveitar essas barganhas”. As principais oportunidades que devem existir durante 2015 e 2016 devem estar relacionadas principalmente a falta de liquidez que alguns construtores podem enfrentar. Por ser uma indústria na qual o resultado só tem valor a partir do momento que está pronto não é interessante parar uma obra pela metade caso o capital termine.

Nestes casos, os empresários terão que buscar crédito para conseguir finalizar os projetos e uma das opções será vender algumas unidades a um preço atraente para levantar capital. Outra alternativa será buscar crédito em Bancos, mas com o aumento das taxas de juros já sinalizados pelo Governo o que se verá é a diminuição da rentabilidade dos negócios, o que deve espantar alguns construtores que precisam predominantemente de capital de terceiros para financiar suas obras.

A saída para os construtores que não possuem “anjos da guarda” que sustentam seus empreendimentos será vender ativos (projetos acabados, terrenos, etc.) o que, aí sim, pode criar o cenário de “barbadas” que tantos almejam. O construtor provavelmente vai decidir por fazer isso apenas quando não visualizar a possibilidade de conseguir algum valor emprestado. Isso fará com que ele tenha que vender com pressa e, como sabemos, vender com pressa é sinônimo de vender com desconto. Quanto maior a pressa, maior o desconto necessário.


Insegurança da Demanda

No entanto, é preciso entender que grande parte deste “problema” provem da insegurança da demanda. Mesmo levando em consideração que praticamente toda a demanda reprimida por casas já foi satisfeita é preciso acreditar que ainda surge, a cada ano, novas famílias que querem sair do aluguel, comprar sua primeira casa ou então migrar para a segunda. No entanto, com um cenário tão pessimista quanto o que vem sendo apresentado estas famílias paralisam com medo do futuro que está por vir.

duvidas insegurança da demandaA indústria da construção civil só se desenvolve quando existe o sentimento de segurança principalmente na área do emprego e da inflação, e são justamente essas duas variáveis que o governo não está conseguindo manter em taxas aceitáveis. A partir do momento que o cidadão entende que pode perder o emprego ele não vai querer entrar numa dívida de 30 anos. Ele vai adiar essa decisão até o momento que ele entender que está “seguro” novamente.

Levando isso em consideração podemos até criar um cenário otimista para a construção civil no qual há uma nova onda de “demanda reprimida”, representada por pessoas que estão adiando sua decisão de compra por causa do cenário econômico e das más noticias apresentadas dia a dia. Estas pessoas, em um futuro próximo, devem voltar ao mercado o que favorecerá o aumento nas vendas.


Tempos de Ajuste

sonho casa propriaEstá claro que o sentimento de poder possuir sua casa própria tomou conta dos brasileiros. O Governo, no intuito de equilibrar suas contas, vai tentar frear um pouco esse movimento enrijecendo as regras para tomar financiamento, principalmente nas análises do histórico bancário do cliente. Ou seja, para conceder menos empréstimos o Governo vai criar regras mais severas para os que desejam obter financiamento. Ele mantém os programas, mas mesmo assim diminui o volume de crédito ofertado e mantem seu plano de ajuste fiscal.

Mesmo assim, ainda há espaço para novos empreendimentos. O que será necessário por parte dos construtores é um extremo cuidado na parte de custos, para que os imóveis construídos estejam adequados ao valor que os consumidores conseguem pagar. Como já foi dito, existe um estoque de imóveis muito grande por onde quer que você ande. Nada quer dizer que um imóvel pronto vai ser vendido e o novo não. Tudo depende de como ele foi construído e aqui cabe uma ressalva importante. Os “construtores aventureiros”, como apelidei as pessoas oriundas de outras áreas e que viram na construção civil uma boa oportunidade para lucrar normalmente não prestam atenção a uma serie de fatores importantes para os negócios. Ao ter informações incompletas no momento de construir, fruto da sua inexperiência, acabam construindo projetos que não atendem o que o público necessita. As vendas desse tipo de imóvel vai congelar e aqui os investidores oportunistas podem ter a possibilidade de comprar com grandes descontos. Os imóveis que foram concebidos com uma rigorosa análise do mercado e construídos sob parâmetros de custos que permitem um preço mais baixo, mesmo que com uma margem considerável sofrerão, mas não tanto. Os descontos nesse tipo de imóvel até podem ocorrer, mas serão menores.


Um olhar no futuro

O crescimento desenfreado da construção civil criou uma série de inconsistências que os próximos anos terão que corrigir. O principal deles diz respeito às avaliações de imóveis feitas de modo pessoal e por associação, que deturparam todo o senso de valores e que agora se voltarão contra os proprietários.

perspectivas construção civilA partir do momento que o crédito imobiliário se estabeleceu começou a existir ofertas pelos imóveis que não necessariamente estavam à venda. Neste momento surgiu a famosa frase: “Minha casa não está à venda, mas se me pagarem x mil reais eu vendo”. Ao proferir esta frase para o vizinho o mesmo instantaneamente, com base numa comparação simples entre estilos de casas, imaginava o quanto ele também poderia ganhar pelo seu imóvel, mesmo que ele não estivesse a venda. Quando esta mesma frase era dita numa roda de amigos, surgia uma segunda frase que virou moda: “Se a casa do ciclano que é lá longe vale x mil reais, a minha vale pelo menos o dobro”. E assim os valores iam aumentando ao bel prazer da imaginação das pessoas.

Esporadicamente alguém acreditava nesses valores que estavam sendo solicitados corroborando com a inflação criada artificialmente pelos proprietários e, neste caso, com embasamento de vendas anteriores, cada um se viu no direito de dizer o quanto valia seu imóvel.

É por isso que os próximos anos terão que corrigir essas distorções. Os proprietários terão que entender que existe uma grande diferença entre o que eles “acham que vale” o seu imóvel e o que “de fato vale”. Conforme tenho conversado com alguns corretores, existem proprietários que de fato acreditam no potencial dos seus imóveis ao ponto de exigir cerca de 150 mil reais a mais do que o mercado está disposto a pagar. No pensamento destas pessoas eles estariam oferecendo um desconto de 150 mil reais ao vender o seu terreno por 200 mil reais. No entanto, em nenhum momento algum corretor, baseado numa avalição profissional, disse-lhe que o imóvel de fato valia 350 mil reais. Teremos, com certeza, pessoas que terão que se adequar à realidade caso precisem do dinheiro ou então permanecerão com os imóveis na esperança que algum dia os anos dourados da construção voltem.

Conforme tentou-se explicar neste texto existe uma série de variáveis que vai agir contra e a favor da construção civil nos próximos anos. Serão tempos de consolidação dos mais inteligentes, porque mesmo que sejam grandes, construtoras que errarem nos seus projetos terão problemas graves de liquidez e podem ver seus negócios ruírem.

Ao mesmo tempo, construtoras que souberem entender a dinâmica do mercado e não se lançarem em projetos audaciosos e muito arriscados de longo prazo tem a chance de sair dessa tormenta ainda mais consolidadas.

Em tempos como este não se pode ser louco ao ponto de fazer qualquer coisa, mas nem medroso ao ponto de estacionar no tempo.

Conforme falamos, o momento de indecisão que estamos vivendo no país está criando artificialmente uma situação de “demanda reprimida” que pode nos levar a um novo ciclo de crescimento. Dificilmente nas mesmas proporções de 7 anos atrás, mas suficiente para manter a indústria da construção em movimento. Só para se ter uma ideia, existe no Brasil cerca de R$ 12 Bilhões em consórcios contemplados que ainda não definiram onde investir. Estas pessoas devem estar aguardando as “barganhas” que discutimos até aqui, mas em algum momento terão que investir porque esse capital é utilizado especificamente para este fim.

O economista Ricardo Amorim é um fiel defensor da ideia de que não estamos nem perto de viver uma situação como ocorreu nos Estados Unidos há 7 anos atrás, porque o crédito imobiliário no Brasil representa apenas 9% do PIB e nos últimos 115 anos nenhuma Bolha estourou em economias com menos de 50% do PIB ligados a crédito imobiliário.

futuro construção civilTemos que ter consciência que o Mercado Imobiliário Brasileiro ainda é, de certa forma, um mercado novo e em desenvolvimento. Os envolvidos ainda estão se acostumando ao novo modelo fundamentalmente criado e abastecido pelo crédito. Nesse processo muitos ficarão pelo caminho, mas a nova realidade dos imóveis não sofrerá grandes alterações. Resta aos envolvidos neste setor trabalhar ainda mais duro para vislumbrar as oportunidades que aparecerem, nutrindo sua rede de relacionamentos e utilizando cada vez mais informações consistentes para o processo de tomada de decisões.

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